Służebność gruntowa – na czym polega?
Służebność gruntowa to szczególny rodzaj ograniczonego prawa rzeczowego, polegający na obciążeniu jednej nieruchomości na rzecz właściciela innej. W praktyce oznacza to, że właściciel jednej działki może korzystać z fragmentu cudzej nieruchomości w określony sposób, np. przejeżdżać przez nią. Służebność gruntowa pełni więc ważną funkcję w relacjach sąsiedzkich i gospodarczym wykorzystaniu nieruchomości.
Służebność gruntowa — co to takiego?
Służebność gruntowa określa zasady, na jakich osoba uprawniona może wykonywać określone w umowie czynności, na cudzej nieruchomości. Wyróżnia się przy tym służebność czynną, polegającą na korzystaniu z nieruchomości obciążonej w oznaczonym zakresie, oraz służebność bierną, która wiąże się z ograniczeniem właściciela nieruchomości obciążonej, np. poprzez zakaz budowy przy granicy czy zakaz wznoszenia budynku powyżej określonej wysokości.
Najczęściej spotykanym przykładem jest tzw. służebność drogi koniecznej, która umożliwia przejazd lub przejście przez działkę sąsiada w celu zapewnienia dostępu do własnej posesji. Służebność może obejmować jednak także np. prawo parkowania pojazdu na cudzym gruncie, wzniesienia na nim określonych urządzeń czy budynków, albo budowy domu z oknami wychodzącymi na przestrzeń sąsiedniej działki.
Warto podkreślić, że służebność gruntowa może zostać ustanowiona tylko wtedy, gdy nie uniemożliwia ani nadmiernie nie utrudnia właścicielowi korzystania z obciążonej nieruchomości.
Z wnioskiem o jej ustanowienie może wystąpić zarówno osoba fizyczna, jak i prawna, o ile posiada ograniczone prawo do korzystania z cudzej własności. Stosowny dokument należy złożyć w urzędzie gminy właściwym dla położenia nieruchomości.
Najprostszą drogą do ustanowienia służebności jest zawarcie umowy między właścicielami zainteresowanych działek. Niekiedy jednak pojawia się brak zgody co do warunków korzystania z gruntu i wówczas w takich sytuacjach rozstrzygnięcie sprawy następuje przed sądem.
Służebność może też być ustanowiona decyzją administracyjną, lub w przypadku zasiedzenia, zarówno nieodpłatnie, jak i odpłatnie. W tym drugim przypadku właściciel nieruchomości obciążonej ma prawo do rekompensaty, która stanowi wynagrodzenie za niedogodności związane z koniecznością udostępnienia części swojego gruntu do użytku innej osobie. Dlatego też, że ustanowienie służebności może mieć wpływ na wartość działki obciążonej, warunki jej sprzedaży, oraz sposób korzystania z niej.
Co do zasady, służebność gruntowa jest ujawniana w księdze wieczystej, choć wpis nie ma charakteru obowiązkowego.
Służebność gruntowa – kiedy wygasa?
Służebność gruntowa może wygasnąć m.in. po upływie okresu, na jaki została ustanowiona, po dziesięciu latach niekorzystania z niej, w przypadku zrzeczenia się prawa przez właściciela nieruchomości władnącej, albo wtedy, gdy straciła praktyczne znaczenie, np. w wyniku wybudowania innej drogi prowadzącej do działki. Należy jednak pamiętać, że sprzedaż nieruchomości nie powoduje wygaśnięcia służebności, a nowy właściciel ma obowiązek respektować jej postanowienia na dotychczasowych zasadach.
Obciążenie gruntowe nie uniemożliwia finansowania zakupu nieruchomości kredytem hipotecznym, choć może obniżać jej wartość rynkową i utrudniać sprzedaż ze względu na potencjalne niedogodności wynikające z prawa korzystania z niej przez sąsiada.
