Wydawanie decyzji o warunkach zabudowy – co się zmieni?

Od 2026 roku decyzje o warunkach zabudowy (tzw. WZ) będą musiały być zgodne z planem ogólnym gminy, co wprowadza istotne zmiany dla osób planujących budowę domu lub realizację innych inwestycji. Właściciele działek, które nie są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, powinni przygotować się na nowe przepisy, które mogą wpłynąć na realizację inwestycji.

Każda gmina będzie zobowiązana do uchwalenia planu ogólnego do końca 2025 roku. Będzie to kluczowy dokument, który będzie określał zasady zagospodarowania przestrzennego, w tym podział terenu na strefy funkcjonalne oraz ustalenie gminnych standardów urbanistycznych i infrastrukturalnych.

Od 2026 roku nie będzie możliwe uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy (WZ), jeśli gmina nie uchwali planu ogólnego. Co więcej, obecnie rozważane jest przedłużenie terminu, jednak na razie nie zostało to jeszcze przesądzone. W przypadku, gdy plan nie zostanie uchwalony w wyznaczonym terminie, wstrzymane zostanie wydawanie nowych decyzji WZ aż do momentu jego zatwierdzenia.

Podział gminy na strefy planistyczne

Zgodnie z nowymi przepisami, każda gmina będzie musiała podzielić swój obszar na tzw. strefy planistyczne, a każda działka będzie przypisana do jednej z nich. To, w jakiej strefie znajdzie się nieruchomość, będzie miało kluczowe znaczenie dla możliwości jej zabudowy. W przypadku, gdy działka trafi do strefy przeznaczonej na zieleń publiczną lub rekreację, niemożliwe będzie uzyskanie zgody na budowę domu.

Najważniejsze strefy planistyczne to:

• Strefa wielofunkcyjna z zabudową jednorodzinną – przeznaczona do budowy domów jednorodzinnych.
• Strefa wielofunkcyjna z zabudową wielorodzinną – przeznaczona pod zabudowę bloków mieszkalnych.
• Strefa wielofunkcyjna z zabudową zagrodową – teren przeznaczony dla gospodarstw rolnych, gdzie można budować budynki gospodarcze.

Jeśli działka znajdzie się w niewłaściwej strefie, możliwości jej zabudowy mogą być poważnie ograniczone.

Nowe standardy urbanistyczne

Kolejną zmianą będzie wprowadzenie nowych standardów urbanistycznych. Gmina określi szczegółowe wytyczne dotyczące takich aspektów jak maksymalna wysokość budynków, powierzchnia terenu, który musi pozostać biologicznie czynny, oraz poziom zabudowy, który nie może zostać przekroczony.

Te standardy będą obowiązkowe i muszą być spełnione, aby uzyskać zgodę na budowę. W przypadku, gdy działka nie spełni tych wymagań, nie będzie możliwe wydanie decyzji o warunkach zabudowy.

Wymogi dotyczące infrastruktury społecznej

Gminy będą miały także możliwość wprowadzenia wymogów dotyczących dostępności do infrastruktury społecznej. Przykładowo, może zostać określona minimalna odległość od działki do szkoły podstawowej, terenów zielonych, placów zabaw czy innych obiektów użyteczności publicznej. W przypadku gdy działka nie spełni tych wymagań, inwestor nie uzyska zgody na budowę.

Jeśli planujemy rozpocząć budowę, ale nie mamy jeszcze decyzji o warunkach zabudowy, warto złożyć wniosek przed końcem 2025 roku. Nie trzeba będzie spełniać nowych, restrykcyjnych wymagań.