Obowiązujące od 2016 roku przepisy sprawiają, że samo kupno działki rolnej przez osobę, która nie jest rolnikiem, jest bardzo trudne. Budowa domu na działce rolnej wymaga zrealizowania skomplikowanych procedur, a w niektórych przypadkach będzie niemożliwa. Kto i na jakich zasadach może wybudować dom na działce rolnej?
Zgodnie z obowiązującymi przepisami działkę rolną może kupić:
- rolnik, który posiada nie więcej niż 300 hektarów i przynajmniej od 5 lat mieszka w gminie, gdzie prowadzi produkcję rolną;
- osoba, która chce zostać rolnikiem, posiada odpowiednie kwalifikacje i przynajmniej od 5 lat mieszka na terenie gminy;
- osoby blisko spokrewnione z rolnikiem, nawet jeśli wcześniej nie zajmowały się produkcją rolną.
W innym przypadku sprzedający musi poprosić o zgodę Agencję Nieruchomości Rolnych, ale musi przy tym wykazać, że nie udało mu się znaleźć żadnego nabywcy, który byłby zgodny z przepisami ustawy.
Osoba, która nie jest rolnikiem, będzie mogła kupić działkę rolną pod budowę domu pod warunkiem, że uzyska status rolnika (np. po skończeniu odpowiedniej szkoły, albo zdobyciu pięcioletniego stażu w rolnictwie) lub działka zostanie wcześniej odrolniona.
Kto może wybudować dom na działce rolnej?
Tylko rolnik, czyli osoba prowadząca gospodarstwo rolne, może wybudować dom na działce rolnej. Będzie musiał się przy tym zastosować się do miejscowych planów zagospodarowania terenu lub warunków zabudowy, które w pewnych przypadkach zabraniają zabudowy.
Starając się o warunki zabudowy, należy pamiętać, że działka musi spełniać kilka kryteriów:
- warunek dobrego sąsiedztwa sprawia, że określenie sposobu zabudowy jest realizowane na podstawie sposobu zagospodarowania sąsiednich działek,
- działka musi mieć dostęp do drogi publicznej,
- istnieje możliwość uzbrojenia działki,
- zabudowa będzie spełniać przepisy związane z ochroną środowiska i warunkami konserwatorskimi.
Każdy budynek, który będziemy chcieli postawić na działce rolnej, musi być zgodny z miejscowym planem zagospodarowania, który określa wymogi dotyczące zabudowy na danej działce. Dopiero po spełnieniu tych wymogów i przygotowaniu przez architekta projektu budowlanego, możemy zgłosić budowę domu do właściwego urzędu.
Sprawdzenie przeznaczenia działki
Przeznaczenie działki możemy sprawdzić w danym urzędzie gminy. W miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub w decyzji o warunkach zabudowy grunt musi być przeznaczony na cele nierolnicze i nieleśne.
Ze starostwa powiatowego możemy odebrać aktualny wypis i wyrys z ewidencji gruntów, na podstawie którego określimy klasę gruntu. Podobna informacja powinna być w księdze wieczystej działki. Im wyższa klasa, tym trudniej będzie ją odrolnić. Nie będzie jednak problemu ze zmianą przeznaczenia gruntu w przypadku działek położonych w granicach administracyjnych miast.
W jaki sposób można odrolnić działkę?
Odrolnienie działki polega na zmianie przeznaczenia gruntu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Proces trwa długo i nie ma gwarancji, że wniosek zostanie rozpatrzony pozytywnie.
Następnie starosta powiatowy wydaje decyzję o wyłączeniu gruntu z produkcji rolnej. Nie powinno być problemu w przypadku gleb gorszej jakości (klasa IV, V i VI), natomiast w przypadku najbardziej wartościowych gleb (klasa I, II i III) starosta może odmówić wyłączenia gruntu z produkcji rolnej.
Proces przekształcenia działki rolnej na działkę budowlaną może być długi i kosztowny, i nie gwarantuje, że budowa domu na działce rolnej będzie niemożliwa.
